Instandhaltung von Gebäuden

Über die gesamte Lebensdauer von Gebäuden und Anlagen betrachtet, bilden Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen einen erheblichen Kostenblock. Eine professionelle Instandhaltungssoftware stellt somit für jedes Unternehmens einen zentralen betriebswirtschaftlichen Faktor dar. Als Verantwortlicher im Bereich Instandhaltung, Technik Gebäude und Facility Management ist es ihre Aufgabe, notwendige und vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen zu planen und umzusetzen. Dabei stellt die Instandhaltung einen reine Kostenblock dar und dient vielmehr dem Risiko- und Qualitätsmanagement. Insbesondere erfordert die Betreiberverantwortung ein professionelles und auf die Unternehmensziele abgestimmtes Instandhaltungsmanagement

Instandhaltung von Gebäuden und der technischen Gebäudeausrüstung
Gebäude, d.h. deren Konstruktion und Ausstattung, unterliegen der Alterung (z.B. Materialalterung, Versprödung), dem Verschleiß sowie dem Funktionsverlust aufgrund eintretender Bauschäden. Langfristiges Ziel des Eigentümer ist der Erhalt der Gebäudesubstanz unter Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen. Unter dem Begriff der Instandhaltung von Gebäuden werden i.allg. Begriffe wie z.B. Instandsetzung, Inspektion und Wartung von Gebäuden zusammengefasst.

Instandhaltung
Der Begriff der Instandhaltung wird hier als Oberbegriff, unter dem die Bereiche Inspektion, Wartung und Instandsetzung zusammengefasst sind, verwendet. Instandhaltung ist eine Maßnahme zur Bewahrung und Wiederherstellung des ursprünglichen bzw. eigentlichen Gebäudezustands (Soll-Zustand) sowie zur Feststellung und Beurteilung des aktuellen bzw. tatsächlichen Gebäudezustands (Ist-Zustand). Instandhaltung umfasst Wartung, Inspektion und Instandsetzung. Instandhaltungsziele sind mit den wirtschaftlichen Gegebenheiten abzustimmen. Die Festlegung einer Instandhaltungsstrategie ist empfehlenswert.

Inspektion
Unter Inspektion versteht man im allgemeinen die Prüfung bzw. Kontrolle der technischen Funktionalität der einzelnen Gebäudekonstruktionen sowie der technischen Einrichtungen, die erfahrungsgemäß aufgrund von Verschleiß, Alterungsprozessen und Beanspruchungsgrad zu Funktionsausfällen neigen. Diese Inspektionsarbeiten können teilweise vom Nutzer selbst durchgeführt werden (Sichtprüfung), teilweise ist aber das Wissen vom Fachmann gefragt. Aufgrund der rechtlichen Grundlagen, sollte jeder Gebäude- und Grundstücksbesitzer genauestens seine Inspektionspflichten kennen, da bei grober Vernachlässigung dieser Pflicht, im Schadensfall (z.B. Haftpflichtfall gegenüber anderen Personen) Versicherungen die Haftung ablehnen können.

Wartung
Bei der Wartung handelt es sich um eine regelmäßig durchzuführende Überprüfung, verbunden mit der laufenden Funktionssicherung. Dazu gehören z.B. Reinigungs- und Abschmierarbeiten. Für die Durchführung dieser Maßnahmen kann die Verwendung eines Wartungsplans hilfreich sein. Bestimmte Gebäudeausstattungen bzw. Gebäudekonstruktionen (z.B. Abgasanlage) unterliegen aufgrund hoher Sicherheitsanforderungen festen Wartungsregeln. Die regelmäßige Wartung, oftmals durch Fachbetriebe, kann in den Kaufverträgen zu den technischen Gebäudeausstattungen gefordert sein, um Garantie und Gewährleistungsansprüche im Schadensfall in Anspruch nehmen zu können. Im Rahmen der Wartungsarbeiten können dabei einzelne Baugruppen (z.B. Umwälzpumpen, Dichtungen, Filter etc.) ausgetauscht werden, unabhängig ob deren Funktionsfähigkeit zu diesem Zeitpunkt schon beeinträchtigt waren.

Instandsetzung
Mit der Instandsetzung wird die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit eines Bauteils bzw. einer Gebäudeausstattung beschrieben. Die Instandsetzung bedeutet oftmals die Reparatur eines Bauteils bzw. den Austausch von Bauteilen (z.B. Dichtungen an Ventilen der Wasserleitungen) kann aber auch nur eine Gangbarmachung bedeuten (z.B. Säubern der Regenrinne).

Sanierung
Unter Sanierung soll hier der Bereich von Maßnahmen verstanden werden, die Schäden am Gebäude, die nicht auf Alterungs- bzw. Verschleißprozesse zurückzuführen sind, beheben. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird Sanierung häufig auch als Oberbegriff für Instandsetzung und Modernisierung verwendet. Sanierungsmaßnahmen sind z.B. dann durchzuführen, wenn sich auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse Gefahren aus der Nutzung ergeben (z.B. Bleirohre, Asbestfasern, chemischer Holzschutz). Die dann durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen unterliegen oftmals strengen Regeln, so dass ihre Durchführung von spezialisierten Unternehmen vorgenommen werden muss.

Reparatur
Die Reparatur eines defekten Bauteils wird meist vom jeweiligen Fachbetrieb (Gewährleistung bzw. Garantie) ausgeführt. Ist die Reparatur nicht mehr wirtschaftlich, bleibt letztlich nur der Austausch des defekten Bauteils. Eine Früherkennung des defekten Bauteils durch Sichtprüfung hält die Kosten der Reparatur gering.

Modernisierung
Eine Modernisierung ist die Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Gebäudes erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z.B. Fensteraustausch, Badumgestaltung) oder zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Im Gegensatz zur Instandsetzung sind die Maßnahmen der Modernisierung nicht zwingend notwendig, sie führen jedoch zu einer Steigerung der Wohnqualität und sichern darüber hinaus den langfristigen Werterhalt der Immobilie.

Renovierung
Unter Renovierung versteht man im allgemeinen die Veränderung der Innenraumoberflächen sowie der relativ leicht austauschbaren Bedienungseinheiten aus rein ästhetischen Gesichtspunkten. Die Funktionalität ist im Normalfall gewährleistet. Oftmals kann die Renovierung vom Nutzer selbst durchgeführt werden.

Regelmäßige Sichtprüfung
Die regelmäßige Sichtüberprüfung von Bauteilen bzw. Ausstattungen durch den Gebäudenutzer kann frühzeitige Mängel aufdecken und so vor Schäden und damit einhergehenden Kostenbelastungen schützen. Für alle Überprüfungen die der Nutzer eines Gebäudes nicht selbständig durchführen kann, ist die Einschaltung eines Fachmanns / Fachbetriebs sinnvoll.